Кратко ръководство за активно участие на собствениците на жилища в програмите за обновяване на многофамилни сгради

Въведение

Като собственици на жилища, вие имате право да участвате в процеса на реновиране на собствения си дом. Имате право и някакъв контрол при избора на мерки, които ще бъдат приложени върху сградата ви, и върху фирмите, които ще извършват самото проектиране и строителство.

Като собственици на жилища, независимо дали участвате в настоящата фаза на програмата или планирате да се включите на следващ етап, има поне няколко аргумента в полза на това да играете активна роля на наблюдател и гарант за доброто изпълнение:

1. Вие просто имате право на това. Става дума за вашето жилище – за вашата собственост;
2. Трябва да изтъкнем, че процедурата по организиране и провеждане на обществени поръчки не е съвършена и не е в състояние да елиминира напълно човешкия фактор. Никога не са изключени пропуски или злоупотреби при организирането на избор на изпълнители;
3. Същото се отнася и за проектантите, строителните фирми и инвестиционния надзор, които ще бъдат организирани. Има много трикове, които се прилагат от строителните фирми, с цел спестяване на разходи и увеличаване на печалбата;
4. Участвайки активно, трупате опит в управлението на проекти. Това може да ви позволи да се самоорганизирате по-добре като собственици в бъдеще, да имате по-добри идеи как да поддържате сградата си и да съумеете да водите по-мирен диалог със съседите;
5. Направете усилия да дадете обратна връзка на институциите как програмата да се развие по-добре през следващи етапи.

Това ръководство по никакъв начин няма за цел да преразкаже указанията на Министерство на регионалното развитие и благоустройството относно възможностите и реда за участие в Националната програма за енергийна ефективност на многофамилните жилищни сгради. Указанията за това могат да бъдат прочетени на страницата на МРРБ (www.mrrb.government.bg) – потърсете връзка „Обновяване на жилища“ и оттам отидете на Национална програма за енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради. Целта която си поставяме е да надградим и да дадем повече инструменти в ръцете на гражданите, които да ги овластят при вземането на решение за разходване на обществени средства и реализирането на националните политики. Надяваме се това ръководство да ви даде повече полезни ходове за осъществяване на контрол.

Част 1

Как да участваме активно в процеса на обновяване на сградата в рамките на сегашната схема на програмата за обновяване

Към момента, за да кандидатствате за реновиране на сградата, в която живеете, то тя трябва да има минимум три жилища. Основната цел на това реновиране е сградата от енергиен клас Е да премине в енергиен клас А, с което наполовина се намалява потреблението на енергия и сметките за отопление и охлаждане са по-ниски.

В рамките на това ръководство положихме усилия да направим списък на моментите, за които си струва да се информирате и, ако е необходимо, да изразите мнение или да подадете сигнал, ако се опасявате от някакви нередности в процеса.

В настоящата програма, вие разполагате с няколко инструмента за упражняване на, макар и непряк, контрол. Има два основни принципа, които все още убягват на нашето общество, но са от жизнена важност за коректните делови отношения. Първо, договорът и приемателните протоколи са основното правно основание за предявяване на претенции към изпълнителите за недобре свършена работа и защита от страна на изпълнителната власт. Второ, писмената комуникация е единствената, която представлява доказателствен материал.

Макар и договорът, който създаденото от вас Сдружение на собствениците е подписало с Общината, да вкарва в ясна и недвусмислена рамка вашите права и задължения, вие все пак имате право да възразите срещу извършването на работи, които не отговарят на съответните стандарти. Можете да възразите и срещу обхвата на дейностите, заложени в проекта, или такива, които биха накърнили интересите ви впоследствие (например технологични решения със скъпа поддръжка в бъдеще).

Култура на комуникация

Всички знаем колко трудно е да се говори със съседите и колко трудно се постига атмосфера на диалог, в която може да се вземе някакво общо решение. Много често всички инициативи в многофамилните сгради стигат до задънена улица след като идеите се представят пред всички собственици на общо събрание на входа. Винаги се намира кой да се противопостави на едно ново предложение. Не се отказвайте при първата затворена врата – представете идеята отново след известно време, разговаряйте със съседите поотделно, дори да не са много диалогични. Новите идеи трябва да отлежат в главата известно време.

Подобен съвет имаме към вас и при комуникацията с общинските служители и фирмите, които ще бъдат ангажирани в проекта за обновяване. Водете добронамерен и приятелски диалог с тях и не ги карайте да се чувстват като на разпит или, като че следите работата им под лупа.

В същото време заявете достатъчно ясно и отрано, че искате да бъдете част от процеса на реновиране. Обяснете на своя кмет и на общински служители, че става въпрос за вашето жилище и сградата, в която живеете, и имате искрено желание да участвате в решенията по проекта. От тези резултати, зависи дали ще се гордеете или примирявате в близките поне 20 години.

Настоявайте за редовна и стегната комуникация със служителите на общината и фирмите, но ценете и пестете тяхното време – все пак те отговарят не само за вашата сграда и не могат да отделят безкрайни часове за разговори с всички.

Вашата роля в отделните етапи на проекта

Дори да нямате преки контролни функции над работата на проектантите и другите изпълнители или над начина, по който общината ще проведе конкурсите си, самото ви присъствие и демонстрирането на ангажираност и интерес към детайлите на процедурата и практическото извършване на реновирането, може да окаже благоприятно влияние върху качеството на работата.

Стъпките, които можете да предприемете в настоящата рамка на Програмата, за да следите процеса на реновиране, и да сте наясно какво можете да очаквате като резултат от реновирането на сградата ви, са:

• Избор на фирми, които правят енергийно и техническо обследване на сградата;
• Избор на проектанти – това са екипите, които ще определят какви конкретни изисквания към фирмите и материалите, с които ще се строи ще се заложат в тръжната документация или обявата за набиране на оферти;
• Избор на изпълнители на мерките за енергийна ефективност и укрепване на сградата.

Енергиен одит

Енергийният одит се прави с използване на така наречените „нормализирани (нормативни) стойности“. Приема се например, че всички помещения се отопляват до определена температура (19° С), че се ползва определено количество топла вода и електрическа енергия, приети като норма за домакинство с определен брой членове. Това теоретично моделиране на потреблението на енергия в сградите се прави с цел определяне на енергийния клас на сградата и дава възможност да се съпоставят сградите.

В действителност обаче много домакинства пестят енергия като отопляват само малка част от жилището през зимата или им се налага да поддържат по-ниска температура от комфортната. Това означава, че те употребяват по-малко енергия от теоретичните нива, приети в енергийния одит. Бъдете подготвени, че след обновяването, особено когато е поставена тънка изолация, резултатът вероятно ще бъде не толкова енергийно спестяване, колкото подобрен комфорт. Хората ще открият, че могат да си позволят отопление на по-голяма част от жилището си за същите средства и това може да стопи икономиите от поставената изолация в голяма степен. Поставянето на по-дебела изолация, от друга страна, ще доведе до подобрен комфорт и до намалени сметки за енергия, въпреки че по-голяма част от жилищата ще се отопляват пълноценно.

Сгради с близко до нулево нетно потребление на енергия означава сграда с много добри енергийни характеристики, определени в съответствие с местните нормативни изисквания. Според българското законодателство това са сгради, които отговарят на минимално ниво на енергийна ефективност от клас А (енергийно потребление между 48 и 95 квч/м² годишно) и минимум 55% покритие на енергийните нужди от локално разположен източник на възобновяема енергия.

Техническото обследване на сградата цели да покаже дали тя е с достатъчно здрава конструкция, дали е безопасна за обитаване, и дали може да понесе допълнителната тежест на мерките, които ще се приложат.

Подробна информация за отминалия (2016) период на програмата за енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради може да откриете в този наръчник.

Част 2

Идеи за една по-добра програма за реновиране на жилищата

Екип от експерти на неправителствената организация „ЕнЕфект”, съвместно с Европейския институт за енергийна ефективност в сградите (Building Performance Institute Europe (BPIE)) тестваха различни модели на технически мерки и тяхната икономическа целесъобразност в периода май 2015 – април 2016. Тези модели и предложения, заедно с допълващи инструменти, бяха обсъдени в рамките на група от експерти в различни области – архитекти, икономисти, специалисти в областта на сградния мениджмънт. Основните предложения на тази група са насочени към правителството, но смятаме, че заслужават и вашето внимание.

Реновиране тип „стъпка по стъпка“

„Стъпка по стъпка“ (step-by-step) е подход, при който не се извършва цялостен проект за поставяне на изолация, смяна на дограми и прилагане на други мерки по сградата, а се започва поетапно обновяване, с цел достигане на по-висок енергиен клас в бъдеще. Така реновирането стартира с поставяне на дебела и качествена изолация. От топлоизолацията се постига и най-силният ефект на енергийни спестявания.

Събиране на фонд „ремонт и обновяване“

Предоставянето на висок процент субсидия без никакви условия към получателите на тези средства не е добра практика. Смятаме, че участие в програмата трябва да се допуска само срещу дългосрочен ангажимент за поддръжка на изграденото. Това означава обновените сгради задължително да събират средства във фонда „Ремонт и обновяване“, който е регламентиран в Закона за управление на етажната собственост, за да се използва за бъдеща поддръжка и обновяване, и който да се разходва прозрачно.

Субсидия на база на реновираната площ

Има вероятност да се появят многофамилни сгради, които искат сами да организират и изпълнят проекта си. Те могат да организират целия процес от съставянето на енергиен одит до проектирането и намирането на най-добри оферти за строителство (евентуално с малко помощ и напътствия от Общината, за да спазят всички изисквания за разходване на обществени средства).

Финансиране на бъдещите програми

Смятаме, че е необходимо създаването на разнообразни финансови инструменти, които да осигуряват безлихвени и нисколихвени заеми и гаранции, за да е сигурно, че дори хората с най-малки възможности могат да си позволят участие. Важно е да се гарантира и че това участие ще се изплати във времето, благодарение на спестените средства от икономиите на енергия след изпълнение на проекта.

ЕСКО

Енергийни услуги по силата на договор с гарантиран резултат – познати още като ЕСКО договори (от английски Energy Services Company = ESCO). Може би сте се питали защо в България няма бизнес, който да инвестира в мерки за енергийна ефективност в жилищните сгради, които после да изплаща от спестената енергия? Всъщност този подход е прилаган пилотно по няколко проекта, но силно регулираните и ниски цени на енергията в страната, програмите за обновяване на жилищни сгради с високи нива на субсидия (като сегашната програма), както и трудности в събирането на вземанията от собствениците на жилища или невъзможност за постигане на съгласие между собствениците, доведе до слаб интерес от страна на фирмите към използване на този подход в жилищната сфера.

Продажба на въздушни права (air rights)

Продажбата на въздушно право е практика, при която собствениците на жилища в сгради, преотстъпват слабо използваните си тавански помещения на предприемачи. Строителните предприемачи изграждат допълнителен етаж – най-често мансарди и ателиета с олекотени конструкциии. Те печелят от продажбата или отдаването под наем на тези нови жилища, а собствениците в сградата получават някакви подобрения по сградата – това може да е цялостно реновиране, изграждане на асансьор, смяна на сградни инсталации, въвеждане на система за вентилация и други.

Част 3

Какво най-често се подценява при реновирането на сградите

С редки изключения многофамилните жилищни сгради в България съществуват без сериозна поддръжка от самото си построяване до наши дни. За по-голяма част от сградите ни това означава около четири десетилетия. Малките пукнатини в мазилките стават големи и опасни, откъртват се части от фасадите, просмуква се вода до скелета на сградите и арматурата им корозира, което в някакъв момент неминуемо ще ги прави опасни за обитаване. В най-добрия случай собствениците се обединяват да съберат средства за някой козметичен ремонт – да пребоядисат стълбищна клетка, да сменят крушките във входа или да предприемат спешни кърпежи на протеклия покрив.

По-изгодно е да заложим на по-амбизиони мерки за енергийна ефективност.

Първите няколко налепени сантиметра изолация осигуряват някакъв изолационен пакет за сградата, в който да се запазва повече топлина, но не са достатъчни. Когато изолацията е едва 3-5 см, имаме относително по-мaлки енергийни спестявания и печелим главно подобрен комфорт за обитателите. Тънката изолация обаче, наред с липсата на вентилация в сградите ни, може да се окаже рецепта за конденз и за образуване на мухъл. Когато изолацията е по-дебела, 10 и повече сантиметра, изравняването на температурите се случва не в стената, а в самата изолация. Тогава стените не изстиват до температура, която предполага образуването на конденз. Изборът между поставянето на 5 см или 1012 и повече см изолация е въпрос на съвсем малко повече разходи, защото средствата за труд, скеле, лепене, измазване на фасадите и боядисване остават почти непроменени при различните дебелини на изолацията.

Знаете ли, че най-важната част от изолацията на цялата сграда е изолацията на покривната плоча – ако имате възможност е добре дори да изберем няколко сантиметра по-дебела изолация за покрива, отколкото за фасадата. През покрива сградата губи най-много енергия през зимата.

С увеличаването на честотата на случване на природните бедствия, вероятно бихте искали и да се подсигурите от гледна точка на нарушаване на цялостта на фасадата, най-вече в случаи на градушка или неволно ударно въздействие върху мазилките на нивото на терена. По-голямата дебелина, по-едрата зърнометрия на мазилката(3 мм), пластичните шпакловки и двойното армиране или използването на по-плътни стъклофибърни мрежи за армиране, водят и до по-голяма устойчивост на мазилката във времето и при евентуално измиване на фасадите с водоструйки.

Други важни характеристики на материалите, които се залагат в тръжната документация, са топлопроводимост на изолационните материали и топлопроводимост на дограмите и стъклопакетите.

Единицата за измерване на топлопреминаване, която най-често се използва от експертите, е W/m²K (ват на метър квадратен келвин). Колкото по-малко е числото спрямо стойността в момента на елементите, които се подменят или изолират, толкова по-голям ефект на пестене на енергия ще имате.

Класическите дървени дограми, които днес масово подменяме имат стойности на топлопреминаване от около 2.6 W/m²K, най-ниските класове стъклопакети (така наречените бяло-бяло стъкло) дават ефект от 2.1–2.2 W/m²K, все по-популярни продукти като „ка-стъкло“ и стъклопакети от типа „четири сезона“, в зависимост от това дали са запълнени или не със специален газ, варират между 1.7 и 1.4 W/m²K, тройните стъклопакети са под под 1.1 W/m²K, а най-съвременните дограми могат да свалят тези стойности и под 0.8 W/m²K.

Подобреният комфорт и подсилената сграда

Много често критичните гласове към програмите за енергийна ефективност са насочени към високите разходи за изпълнението на тези проекти, които според някои експерти се изплащат бавно или изобщо не се изплащат. Дялът на инвестицията, която е само за мерките за енергийна ефективност, е много по-малък и повечето мерки се изплащат само за няколко отоплителни сезона. Не на последно място идва и повишеният комфорт от по-равномерно отоплените помещения през зимата.

Пасивни или активни мерки

Най-общо под пасивни мерки за пестене на енергия се има предвид такива мерки и подобрения, които допринасят за пестенето на енергия, без да изискват влагане на допълнителна енергия за това. Примери за пасивни мерки, които лесно можем да приложим в съществуващи сгради са щори, капаци и сенници. Плътните ролетни щори могат да ви предпазят от жегата и прегряването на дома през лятото, а спуснати през зимната нощ да задържат много повече от топлината в дома.

Възобновяеми енергийни източници

След прилагане на мерките за пестене на енергия е време да се помисли и за добавяне на източник на възобновяема енергия, който да покрива нуждите на сградата. Най-познати на повечето хора са фотоволтаичните инсталации за производство на електрическа енергия.

Трябва да знаем обаче, че най-големите нужди от енергия в една жилищна сграда не са свързани с електрическата, а с набавянето на топлинната енергия (или хладина). Затова към момента най-конкурентни и с потенциал да покрият най-голям дял от енергийните нужди на една жилищна сграда остават слънчевите термални инсталации, отоплението на биомаса, и модерните термопомпи с висок коефициент на полезно действие.

В този списък слагаме и рекуперационните системи за въздух или топла вода. Най-просто това са системи, които в случая на вентилация изкарват застоелия въздух от жилището, но извличат топлината (или хладината) от него, за да я предадат на вкарвания отвън свеж въздух. Такива устройства вече се предлагат и за отделни апартаменти и дори за стаи и то на много ниска цена от по няколкостотин лева и не е необходимо да се водите от необходимостта за нов голям проект, в който участва цялата сграда – можете да ги инсталирате сами, както бихте направили с поставянето на нов климатик например.

Подобни системи (рекуператори) има и за топла вода. При тях отпадната вода, която се стича в канализацията, докато си вземате душ в банята или докато измивате чиниите в кухнята, отдава топлината на влизащата чиста вода и е нужна много по-малко енергия за подгряване. Водите не се смесват, технологията е съвсем проста и изпитана и има все по-голям избор от такива устройства и модули за монтаж в дома. Приложима е както за отделни домакинства, така и като система за цялата сграда, ако можете да се организирате и да си го позволите със съседите. Системите за рекуперация на топла вода пестят около 30-40% от енергията за подгряване на вода.

Повече за важността от вентилация

Когато пристъпите към енергийно ефективно обновяване на дома си, винаги трябва да очаквате повишаване на равнищата на влага и въглероден диоксид в помещенията. Това е така, защото новата изолация и по-добрите дограми при всички случаи ще ограничат естествената вентилация през стените и прозорците. Дори и поставянето на 5 см. изолация и обикновена пластмасова дограма води до конденз по най-студените места в стаите, до поява на мухъл и плесени. Ефектите от тази нездравословна среда на обитаване най-често са проблеми с дихателните пътища, лош сън, понижена работоспособност, честа умора и напрежение – проблеми, които най-често свързваме със съвременния начин на живот.

Как можем да се справим с това, и в същото време да не губим енергия за отопление? Първият и най-естествен подход е вентилация чрез отваряне на прозорците. Факт е обаче, ако искаме да имаме чист въздух в помещенията, трябва да проветряваме на всеки 4 часа – дори и през нощта. В големите градове е спорно дали и това ще даде желания ефект… Разбира се, през студените дни така губим много топлина, която после трябва бързо да възстановим. Другият вариант е използване на механични вентилационни системи с използване на отработената топлина (рекуперация). Те ни осигуряват постоянен приток на свеж, филтриран въздух, като заедно с това запазват огромна част от топлината в нашия дом. В момента на пазара има най-разнообразни и все по-достъпни системи – от рекуператори за отделни стаи, през решения за отделни апартаменти, до инсталации за многофамилни сгради, най-добрите от които могат да се похвалят с над 90% ефективност на оползотворяването на изходящата топлина.

Няколко важни съвета при използването на твърди горива

Близо 60% от домакинствата в България използват твърди горива – дърва и въглища. Това в повечето случаи са горива с много ниско качество, които се изгарят в печки с много нисък коефициент на полезно действие – най-често оползотворяващи едва около 30% от топлината отделяна при горенето. Всичко останло излита през комина. Ниското качество на горивата – въглища с ниска калоричност и високо съдържание на сяра и пепел, както и изгарянето на мокри дърва, води до силно атмосферно замърсяване в градовете и поставя България на първо място в ЕС по здравна цена.

Ако наистина нямате избор и не можете да си позволите да преминете към по-чисто отопление, използвайте само суха дървесина – т.е. дърва, които са сушени в продължение на две лета, и които се съхраняват на сухо под навес.

Знайте, че ако изсушите дървата, освен здравни ще имате и преки финансови ползи – по-добро и пълно изгаряне в печката, т.е. повече топлина; и по-малко пепел накрая.

Преминаването на газ е опцията, която отделя най-малко вредни емисии в градска среда, но повечето потребители я намират за прекалено скъпа. Макар и по-приемлива от въглищата и петрола по отношение на промените в климата, газта си остава изкопаемо гориво, изгарянето на което води до все по-сериозни климатични промени.

***

Подробна информация по темата за отминалия (2016) период на програмата за енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради може да откриете в този наръчник.